Faire construire sa maison individuelle fait partie des projets les plus importants d’une vie.
Mais, même si on veut éviter de penser au pire, il y a forcément des inquiétudes qui émergent lorsque la signature d'un contrat approche. « Et si des malfaçons apparaissent ? Que se passe-t-il en cas de retard de livraison ? Est-ce que le prix peut évoluer en cours de chantier ? Quels sont mes recours si un problème survient après la réception ? »
Ces inquiétudes, tous les futurs propriétaires que nous rencontrons les partagent. Et c’est parfaitement normal ! La construction d'une maison neuve, c’est un chantier de plusieurs mois, engageant financièrement, avec plusieurs intervenants et des décisions à prendre à chaque étape.
Ce qu'il faut savoir, c'est qu'en France, la loi encadre très strictement la construction de maison individuelle. Le contrat qui vous lie à votre constructeur prévoit un certain nombre de clauses et de garanties qui vous protègent avant, pendant et après les travaux.
Quelles sont exactement ces garanties obligatoires ? De quoi vous protègent-elles concrètement ? Dans cet article, Maisons IVECO vous propose d’y voir un peu plus clair !
Constructeur implanté en Vendée depuis plus de 50 ans, Maisons IVECO accompagne chaque jour des familles dans leur projet de maison neuve. Vous avez un projet ? Consultez nos annonces de terrains en ligne ou nos modèles de maisons.
Une construction de maison individuelle n’est pas un achat immobilier classique.
Quand on achète dans l’ancien, le logement est visible et visitable. Sauf vice caché, les éventuels défauts peuvent être repérés avant la signature.
Dans le cas d'une construction neuve, la maison n’existe pas encore. En tant que futur propriétaire, vous vous engagez sur la base de plans, d’une notice descriptive, d’un planning prévisionnel et d’un budget global.
Vous vous lancez aussi dans un chantier de plusieurs mois (environ un an), avec une succession d’étapes techniques : fondations, gros œuvre, mise hors d’eau, équipements, finitions, etc. Et, même si votre constructeur est sérieux, vous ne pouvez pas savoir à l'avance si tout sera bien exécuté.
Même si tout se déroule généralement sans difficultés, quelques risques existent :
un défaut d’exécution sur un ouvrage ;
un équipement qui fonctionne mal après la réception ;
un désordre découvert plusieurs mois plus tard ;
un retard de livraison qui complique l'organisation de votre emménagement ou votre financement.
Pour éviter que ces situations ne deviennent difficiles à gérer, la loi impose à tous les constructeurs un cadre contractuel strict.
Votre contrat de construction devient votre principale protection. Il définit les obligations de chaque partie et, à travers les garanties légales, vous offre des solutions concrètes à activer en cas de problème.
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est le contrat qui lie :
Il peut être signé :
avec fourniture de plan : le constructeur conçoit le projet et réalise les plans ;
ou sans fourniture de plan : les plans sont réalisés par un architecte ou un tiers.
Dans les deux cas, le CCMI est encadré par la loi du 19 décembre 1990, et son contenu est réglementé par le Code de la construction et de l'habitation (CCH). L'objectif, c'est de supprimer le risque d'abus et de limiter les interprétations de lecture.
Contrairement à d’autres types de montages (contrat de maîtrise d’œuvre ou marchés de travaux séparés avec plusieurs entrepreneurs), le CCMI implique qu'un seul professionnel est responsable de la réalisation complète des travaux (au minimum la mise hors d'eau et hors d'air de la maison).
Le CCMI est reconnu comme le contrat le plus protecteur pour le maître d’ouvrage (vous). Voici ce qu'il prévoit :
un prix convenu à la signature, ferme et définitif ;
des délais de livraison contractuels ;
des garanties obligatoires intégrées (détaillées ci-après) ;
une obligation de résultat pour le constructeur ;
des conditions suspensives qui vous permettent de vous retirer sans frais (non-obtention de votre financement, refus de permis de construire, achat du terrain impossible à finaliser) ;
un délai de rétractation obligatoire de 10 jours.
Lorsque vous lancerez votre recherche de financement, vous vous apercevrez que les banques apprécient particulièrement ce cadre sécurisant. Car le CCMI limite les risques financiers liés à la construction :
Une sécurité à la fois pour vous, et pour la banque qui finance votre projet.
Chez Maisons IVECO, tous nos projets sont réalisés sous CCMI afin d’offrir à chaque client un cadre clair et sécurisé. Du premier rendez-vous à la réception des travaux, puis pendant toute la durée des garanties légales, nous sommes présents pour répondre à toutes vos interrogations en toute transparence.
La garantie de parfait achèvement (GPA) couvre l’ensemble des désordres signalés par le propriétaire pendant l’année qui suit la réception des travaux.
Elle s'applique :
aux défauts visibles constatés le jour de la réception (les réserves) ;
mais aussi ceux découverts après l’emménagement, et après la levée des réserves.
Si un problème apparaît, le client doit le signaler au constructeur, généralement par lettre recommandée avec accusé de réception. Le constructeur est alors tenu d’intervenir pour réaliser les travaux de réparation, dans un délai raisonnable.
Quelques exemples de désordres couverts par la GPA :
portes intérieures qui ferment mal ou frottent au sol ;
fenêtres ou baies vitrées difficiles à ouvrir ou à fermer ;
parquet qui gondole.
Sauf en cas d'utilisation inadaptée d'un équipement, cette garantie s'applique dès lors que le défaut est constaté et signalé dans le délai d’une année civile après la date de la réception.
La garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement, s’applique pendant deux ans à compter de la réception.
Cette garantie couvre les éléments dissociables du bâtiment, c’est-à-dire ceux que l'on peut réparer ou remplacer sans toucher à la structure de la maison (et sans démolition). Par exemple :
chauffe-eau ;
VMC ;
robinetterie ;
volets roulants ;
plomberie (non encastrée) ;
équipements sanitaires ;
équipements électriques.
Si un l'un de ces équipements tombe en panne ou fonctionne mal pendant la durée de la garantie, le constructeur doit assurer sa réparation ou son remplacement.
La garantie décennale est sans doute la plus connue du secteur du bâtiment.
Elle engage la responsabilité du constructeur pendant 10 ans (responsabilité décennale) à compter de la réception des travaux.
Elle couvre uniquement les dommages graves qui :
compromettent la solidité de l’ouvrage ;
ou rendent la future maison impropre à sa destination, c’est-à-dire inhabitable.
Voici quelques exemples de dégâts concernés :
un affaissement du sol et des fondations ;
l'apparition de fissures dans le gros œuvre ;
des défauts d’étanchéité ;
une infiltration d'eau ;
certains éléments indissociables de la structure, comme un plancher chauffant qui ne fonctionnerait plus.
Cette garantie vous protège sur le long terme d'une mauvaise exécution des travaux ou d'un défaut de conception.
Spécifique au CCMI, la garantie de livraison à prix et délais convenus est l’une des plus protectrices !
Elle couvre tout simplement les plus grandes inquiétudes des futurs propriétaires :
l’abandon de chantier ;
un retard de livraison important ;
la défaillance du constructeur ;
des travaux mal réalisés.
Comment ça fonctionne ?
En cas de problème qui empêcherait l'achèvement du chantier, un garant financier indépendant s’engage (avant le début des travaux) à faire terminer la maison, au prix convenu et dans les délais prévus.
Par exemple, si un constructeur en difficulté financière cesse son activité en cours de chantier, le garant mandate une autre entreprise pour achever les travaux, sans surcoût pour le maître d'ouvrage. Le projet ne reste pas bloqué.
L’assurance dommages-ouvrage est souvent méconnue, et parfois mal comprise.
Beaucoup pensent que cette protection est un « doublon » de la garantie décennale. Car, en effet, elle vous protège des mêmes « dégâts », pendant la même durée. Mais en réalité, elle est complémentaire (et obligatoire).
Son rôle est de vous permettre d'obtenir un remboursement rapide pour engager des réparations relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’une responsabilité soit établie.
Voici une mise en situation pour mieux vous expliquer.
Cinq ans après votre emménagement, vous constatez de l'eau qui s'infiltre par le toit. Les plafonds sont humides et cloquent.
Au lieu de solliciter votre constructeur, puis d'attendre que sa responsabilité soit avérée par une expertise pour lancer les réparations, vous en informez votre assurance dommages-ouvrage.
Elle agit comme une avance financière. Vous pouvez lancer immédiatement les réparations sans attendre que des moisissures apparaissent, et sans immobiliser votre logement plusieurs mois. La recherche de responsabilités via la garantie décennale du constructeur a toujours lieu, mais dans un second temps.
Cette assurance est à la charge du maître d’ouvrage, et non du constructeur.
Elle doit être souscrite obligatoirement avant le début du chantier.
Bon à savoir
Pour simplifier vos démarches et vous faire bénéficier d'une protection complète, chez Maisons IVECO, la souscription de l'assurance dommages-ouvrage est incluse dans le CCMI.
Avant de se lancer dans la construction d’une maison neuve, il est tout à fait normal de se poser des questions. On entend parfois tout et son contraire sur les délais, les risques ou le déroulement d’un chantier, jusqu'à freiner un projet de vie.
Les garanties de construction sont avant tout des outils. Elles ne servent pas à imaginer le pire scénario, mais à savoir qu’une solution existe si une situation mérite d'être encadrée.
En faisant appel à Maisons IVECO, vous bénéficiez :
d’une expertise locale et reconnue en Vendée ;
d’un CCMI systématique ;
d’un prix ferme et définitif ;
de délais contractuels clairs ;
d’une assurance dommages-ouvrage incluse ;
d’un accompagnement administratif et technique à chaque étape.
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